Αν θυμάμαι καλά, τέλη του 2004 - αρχές του 2005, μου είχαν ζητήσει από την Ισπανία, να γράψω για το Ελληνικό Κτηματολόγιο που ετοιμαζόταν. Θα έπρεπε να είναι ένα κείμενο αρκετά μεγάλο, αλλά όχι πολύ (αυτό τώρα μου θύμισε τη ...μουσική οδηγία: andante ma non troppo!)- ώστε να περιληφθεί σε μια σειρά από μικρά βιβλιαράκια Ισπανικής έκδοσης, σχετικά με τέτοια ζητήματα. Θυμάμαι ότι είχα κουραστεί πάρα πολύ, δεδομένου ότι εκείνη και την προηγούμενη χρονιά είχαν εκδοθεί δύο βιβλία μου Συγκριτικού Δικαίου (το "Σταθμοί στην Πορεία του Συγκριτικού Δικαίου. Θέσεις και Αντιθέσεις", Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα-Κομοτηνή 2003 και το "Συγκριτικό Δίκαιο. Πανεπιστημιακές Παραδόσεις", Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα-Κομοτηνή 2004), άρα είχα ήδη εξοντωθεί.. Είναι γοητευτικό να γράφεις βιβλίο, αλλά καθόλου εύκολο, εννοείται...
Εν πάση περιπτώσει, κατάφερα να το γράψω, αλλά αμέσως μετά την ολοκλήρωσή του με περίμενε ένας σωρός άλλων συγγραφικών υποχρεώσεων και ...επικρεμάμενων προθεσμιών (κάτι σαν τη Δαμόκλειο σπάθη!). Το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα, δυστυχώς, είναι μια πονεμένη ιστορία... Ακολούθησαν κάποιες τροποποιήσεις, νομίζω, όμως μου ήταν αδύνατον να ασχοληθώ περαιτέρω, λόγω των άλλων μου υποχρεώσεων (και των συχνών-πυκνών υπερκοπώσεων λόγω και κάποιων πολύωρων χειρουργικών επεμβάσεων στο χέρι, όπως σας έχω πει, ιδίως τα χρόνια 2005-2006).
Οπότε, το κείμενο έμεινε στην αναμονή...! Επειδή όμως, όπως σας έχω πει, πιστεύω ότι τα κείμενα που γράφουμε δεν πρέπει να μένουν αναξιοποίητα και επειδή είχα αφιερώσει ΠΟΛΥ κόπο και ΠΟΛΥ χρόνο στο κείμενο αυτό, σκέφθηκα να το αναρτήσω τώρα εδώ. Ίσως φανεί χρήσιμο και σε κάποιους - και αυτό θα είναι η μεγαλύτερη "ανταμοιβή" μου, άλλωστε.
Και για να μείνουμε και ...οπτικά στο περιβάλλον της γλώσσας, ιδού και δύο φωτογραφίες που είχα βγάλει στην Βαρκελώνη, το 1997. Πριν πάω (δεν έχω ξαναπάει εκεί, από τότε), θεωρούσα ότι τα έργα του Gaudí ήταν κάπως περίεργα (αυτό όντως ισχύει!) και δυσαρμονικά και νόμιζα ότι δεν θα μου άρεσαν. Μεγάλη πλάνη!!!! Καταγοητεύθηκα!!! Και παραμένω καταγοητευμένη!!!
Τη δεύτερη την τράβηξα σε ένα στενό: με γοήτευσε το δαντελωτό γεφυράκι!
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN GRECIA
1. Los trabajos para la creación de
un Registro de la Propiedad
2. El Registro de la Propiedad de
Rodas y Kos
3. Los sistemas registrales de 1929
y 1995-1998
4. La transición del sistema de
transcripciones al sistema de
inscripciones
1. Los nuevos principios y la
política legislativa registral
1. Las Oficinas Registrales
2. Examen especial del control de
la legalidad o calificación
B. Rectificación de la primera
inscripción
2. Los inmuebles de propietario
desconocido
1. Los trabajos para la creación de
un Registro de la Propiedad
2. El Registro de la Propiedad de
Rodas y Kos
3. Los sistemas registrales de 1929
y 1995-1998-2003
4. La transición del sistema de transcripciones
al sistema de inscripciones
1. Los nuevos principios y la
política legislativa registral
2. Rasgos generales del nuevo
sistema
El Registro Nacional de la
Propiedad se define como un sistema de informaciones jurídicas y técnicas,
ordenadas por fincas, que abarca todos los inmuebles situados en el territorio
del Estado. El encargado dirigirlo es el Organismo del Registro de la Propiedad
y las Cartografías de Grecia, que es una entidad de derecho público. E
1. Las Oficinas Registrales
2. Libros y folios registrales
3. El Juez Registral
2. Examen especial del control de
la legalidad o calificación
B. Rectificación de la primera
inscripción
C. Conversión de la primera inscripción en definitiva. Consecuencias
2. Los inmuebles de propietario
desconocido
Εν πάση περιπτώσει, κατάφερα να το γράψω, αλλά αμέσως μετά την ολοκλήρωσή του με περίμενε ένας σωρός άλλων συγγραφικών υποχρεώσεων και ...επικρεμάμενων προθεσμιών (κάτι σαν τη Δαμόκλειο σπάθη!). Το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα, δυστυχώς, είναι μια πονεμένη ιστορία... Ακολούθησαν κάποιες τροποποιήσεις, νομίζω, όμως μου ήταν αδύνατον να ασχοληθώ περαιτέρω, λόγω των άλλων μου υποχρεώσεων (και των συχνών-πυκνών υπερκοπώσεων λόγω και κάποιων πολύωρων χειρουργικών επεμβάσεων στο χέρι, όπως σας έχω πει, ιδίως τα χρόνια 2005-2006).
Οπότε, το κείμενο έμεινε στην αναμονή...! Επειδή όμως, όπως σας έχω πει, πιστεύω ότι τα κείμενα που γράφουμε δεν πρέπει να μένουν αναξιοποίητα και επειδή είχα αφιερώσει ΠΟΛΥ κόπο και ΠΟΛΥ χρόνο στο κείμενο αυτό, σκέφθηκα να το αναρτήσω τώρα εδώ. Ίσως φανεί χρήσιμο και σε κάποιους - και αυτό θα είναι η μεγαλύτερη "ανταμοιβή" μου, άλλωστε.
Και για να μείνουμε και ...οπτικά στο περιβάλλον της γλώσσας, ιδού και δύο φωτογραφίες που είχα βγάλει στην Βαρκελώνη, το 1997. Πριν πάω (δεν έχω ξαναπάει εκεί, από τότε), θεωρούσα ότι τα έργα του Gaudí ήταν κάπως περίεργα (αυτό όντως ισχύει!) και δυσαρμονικά και νόμιζα ότι δεν θα μου άρεσαν. Μεγάλη πλάνη!!!! Καταγοητεύθηκα!!! Και παραμένω καταγοητευμένη!!!
Τη δεύτερη την τράβηξα σε ένα στενό: με γοήτευσε το δαντελωτό γεφυράκι!
Elina Moustaira
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN GRECIA
INDICE
I. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
1. Los trabajos para la creación de
un Registro de la Propiedad
2. El Registro de la Propiedad de
Rodas y Kos
3. Los sistemas registrales de 1929
y 1995-1998
4. La transición del sistema de
transcripciones al sistema de
inscripciones
II. EL NUEVO SISTEMA REGISTRAL
1. Los nuevos principios y la
política legislativa registral
2. Rasgos generales del nuevo
sistema
3. Negocios y actos inscribibles
III. LA ORGANIZACIÓN
REGISTRAL
1. Las Oficinas Registrales
2. Libros y folios registrales
3. El Juez Registral
IV. EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN
1. Fases del procedimiento
2. Examen especial del control de
la legalidad o calificación
V. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN
1. La presunción
de exactitud
2. La protección de los terceros de buena fe
VI. LA ADECUACIÓN DEL REGISTRO A LA REALIDAD
1. La primera
inscripción
A.
Procedimientos para practicarla
B. Rectificación de la primera
inscripción
a) La acción de rectificación
b) El plazo para el ejercicio de la acción
C. Conversión de la primera
inscripción en definitiva. Consecuencias
2. Los inmuebles de propietario
desconocido
3. La usucapión y el Registro
VI. LA PUBLICIDAD DE LOS DATOS
REGISTRALES
1. Derecho de información
2. Los datos de carácter personal
BIBLIOGRAFÍA
UTILIZADA
I. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
1. Los trabajos para la creación de
un Registro de la Propiedad
Los orígenes del
Registro de la Propiedad en Grecia son muy remotos. Durante el imperio
bizantino se erigieron Registros en l os
que se inscribían viviendas y tierras en dominio. En
l a época de la ocupación
veneciana, se trazaron planos registrales de las regiones de Patras,
Ilía y Kalamáta y de muchas islas del Peloponeso. Durante la ocupación turca,
hubo un sistema bastante evolucionado, consistente en
l ibros registrales que se revisaban de oficio cada cierto
tiempo[1].
Liberada Grecia del
dominio turco, el primer esfuerzo de creación de un Registro de la Propiedad
cristaliza en una Orden Real del año 1836. Esa Orden contenía algunas
disposiciones de elevado nivel técnico sobre la institución. Pero en el año
1856, una nueva disposición, en vez de establecer un Registro de inscripciones,
instaura los libros de transcripciones y de hipotecas. Desde aquella época,
muchos esfuerzos por establecer un verdadero Registro de la Propiedad han
resultado estériles[2].
Pero el primer esfuerzo
serio de instaurar un Registro inmobiliario tuvo lugar a finales del siglo XIX,
cuando el primer ministro H. Trikoupis
envió a K. Karousos a Viena,
para estudiar el tema de la ordenación del territorio del país por fincas[3]. A su vuelta, Karousos escribió un extenso estudio
sobre el Registro de la Propiedad probatorio
–como lo llamó- y publicó en l a
prensa varios artículos para animar a los gobernantes a la creación de un
Registro de la Propiedad. En 1910, el primer ministro E. Venizelos acogió sus ideas, y encargó al Profesor de Derecho
romano, D. Papoulias, la
redacción de un proyecto completo de legislación registral, en cuya redacción
debía participar también K. Karousos.
Fruto de ese trabajo fue una ley de 1910, “sobre el mapa registral y la
demarcación de los bienes inmuebles”, y sobre todo, un proyecto de legislación
completa sobre el Registro de la Propiedad, basado en
l os derechos alemán y suizo. Pero la primera Guerra Mundial
frustró la posibilidad de culminar esa gran tarea.
Acabada la guerra, el Ministerio de Coordinación
comenzó la ordenación territorial de Atenas y la delimitación de sus fincas, y
promovió la Orden Legislativa de 5/22.9.1923, “sobre la ordenación por fincas
de los inmuebles urbanos”, por el cual se establecieron
l os libros registrales de los distritos de Palaió Fáliro y
Kalicéa. Además, el Servicio topográfico del Ministerio de Agricultura, que se
había fundado en 1918, había procedido a levantar planos topográficos
parcelarios de gran parte del territorio griego. Para aprovechar estos trabajos
topográficos, el Ministerio de Justicia creó en 1939 una Comisión que debía
examinar la posibilidad de introducir los libros registrales en el resto del
territorio, siguiendo los criterios de la Orden de 1923. En 1949 se constituyó
otra Comisión especial para proseguir los trabajos, pero la segunda guerra
mundial impuso una nueva interrupción de la tarea.
.
La Ley 478/1943 y su
Orden Ejecutiva de 23-6/14.7.1945 crearon un Registro de la Propiedad Agraria,
cuyos principios se pensó en extender más tarde a todo el territorio. Pero esa
legislación no llegó a tener aplicación en l a
práctica.
En 1957 se constituyó
una Comisión en el Ministerio de Coordinación para estudiar la legislación
registral francesa de 1955. En 1958
prosiguió esa tarea el Ministerio de Justicia, y poco después creó una Comisión
para la reforma del sistema registral inmobiliario. Esta Comisión redactó los
proyectos que culminaron en l a Ley
4.189/1961, la Ley 4.201/1961 y la Real Orden 533/1963, por los cuales se
introducía una reforma importante en el sistema registral. La aplicación de las
nuevas normas encontró resistencia en l as
propias oficinas que debían aplicarla, lo que hizo que su éxito fuera reducido.
En 1975, el Gobierno
nombró un nueva Comisión, que debía examinar de nuevo el tema de la
instauración del Registro de la Propiedad. Aquella Comisión dispuso de gran
cantidad de materiales, tanto prelegislativos como topográficos. Para completar
su labor se creó, por la Ley 1.647/1986, una persona jurídica de derecho
público, con l a denominación de
“Organismo del Registro de la Propiedad y las Cartografías de Grecia”, con sede
en Atenas y controlada por el Ministerio de Medio Ambiente y Obras Públicas,
que debía llevar a la práctica el nuevo Registro, además de terminar las
labores catastrales, inventariar los recursos naturales y crear un banco de
datos medioambientales.
Finalmente, y con gran
retraso si te tienen en cuenta las fechas comenzaron
l as tareas de reforma, se aprobó la Ley 2.308/1995, de
“Ordenación del Registro Nacional de la Propiedad y el procedimiento para la
práctica de las inmatriculaciones”. El propósito básico de esta ley es la
creación de un sistema registral moderno, íntegramente automatizado, de
carácter probatorio y, por tanto de seguridad de los derechos inmobiliarios,
mediante la garantía que supone la publicidad formal y material y la fe
pública. La ley citada tiene, básicamente, carácter procedimental, y no incide
en l as disposiciones de Derecho
civil que regulan el modo de adquirir los derechos reales. Por tanto, para la
adquisición del dominio y los demás derechos reales siguen vigentes los
requisitos de negocio jurídico causal y forma pública[4].
2. El Registro de la Propiedad de
Rodas y Kos
En
l a isla Rodas, que forma parte del Dodekaneso, se llevaba,
desde antiguo, un sistema registral inspirado en sistema alemán y, a la vez, en
el sistema australiano de la Torrens Act de 1856. Estos libros
registrales (defter hané) contenían una descripción somera de los
inmuebles.
Después de la ocupación
del Dodekaneso por Italia, el 5 de mayo de 1912, se mantuvo el sistema de los defter
hané[5]. Italia adquirió
oficialmente la plena soberanía del Dodekaneso por el artículo 15 del Tratado
de Lausana, de 4 de julio de 1923, y conservó el Derecho vigente en ellas hasta
el 1 de enero de 1932, fecha en que entró en vigor en
l as islas griegas del Dodekaneso el Código Civil italiano de
1923. En ese momento quedó abolido el régimen de las capitulaciones y comenzaron l os
trabajos para crear un nuevo sistema registral.
El primer Reglamento
Registral de la Propiedad de Rodas se publicó el 22 de agosto de 1925. El
propósito era el de introducir la institución de los libros registrales, sobre
la base de los modelos alemán, suizo y austriaco; en algunos puntos de la
organización parece que se inspiraba el sistema de la Torrens Act[6]. De los sistemas registrales germánicos, el
Reglamento Registral de la Propiedad tomó las reglas sobre las inscripciones
(art. 61 par. 1), la rectificación de errores (art. 57) y la protección de los
terceros (art. 41).
Este Reglamento era no
era completo, porque sus normas organizativas eran insuficientes. Para reunir
todas las normas registrales -sustantivas y adjetivas- en un texto unitario se
dictó un nuevo Reglamento Registral de la Propiedad, aprobado por la Orden
Gubernamental nº 132 de 1 de septiembre de 1929, Norme per l´ accertamento e
la conservazione dei diritti fondiarii nelle Isole dell’Egeo. La aplicación
del Reglamento Registral, a pesar de la amplitud geográfica que revela su
título, no se extendió a todo el
Dodekaneso, sino que se restringió a las islas de Rodas, Kos, y un parte (Porto
Lagos) de la isla de Leros.
La vigencia del
Reglamento Registral se mantuvo aún después de la introducción en el
Dodekaneso, el 1 de enero de 1932, del Código Civil italiano de 1865, y también
después de la introducción, el 21 de abril de 1942, del Código Civil italiano
de 1942[7]. En 1947, las islas del
Dodekaneso se incorporaron a Grecia. Con l a
anexión, entró en vigor en l as islas
el Código Civil griego, pero se mantuvo la vigencia del Reglamento Registral;
así lo dispuso el artículo 8, párr. 2º de la Ley 510/1947, con l o que se reconocía implícitamente la superioridad
del sistema registral vigente en l as
islas[8].
3. Los sistemas registrales de 1929
y 1995-1998-2003
El Registro Nacional de
la Propiedad que se ha introducido en Grecia por las leyes 2.308/1995,
2.664/1998 y 3127/2003 tiene el doble aspecto de Registro topográfico y de
Registro jurídico.
El Registro topográfico es el inventario de los
inmuebles de todo el país, permanentemente actualizado por la autoridad para
que se corresponda en todo momento con l a
realidad física. El inventario contiene los linderos, la extensión, la
naturaleza y el uso de cada inmueble, es decir la perfecta identificación de
una unidad territorial que se define con criterios objetivos, determinados
durante la programación del inventario[9].
El Registro jurídico está constituido por los libros
de la propiedad. Su finalidad es garantizar la protección de quien confía a su
contenido. Están organizados por inmuebles, conforme a las unidades descritas
en el Registro topográfico. Además de los folios dedicados a los inmuebles hay
índices de personas para facilitar las búsquedas.
El Reglamento Registral del Dodecaneso establece un
sistema mixto, en el cual la primera inscripción crea una presunción l egal irrebatible de exactitud, y las
inscripciones posteriores gozan de una presunción l egal
rebatible. Ambos Registros -el del Dodecanero y el del resto de Grecia- aplican l os mismos principios y se parecen bastante en
cuanto a su función, salvo algunas diferencias; por ejemplo, las disposiciones
del Reglamento Registral no han previsto la posibilidad de completar en el
futuro las datas registrales con otras informaciones correspondientes al
inmueble. En todo caso, es evidente que el legislador actual se ha inspirado en
el Reglamento de Dodekaneso. Además, se espera que la experiencia adquirida con l a aplicación del Reglamento de 1929 durante
tantos años, sirva de gran ayuda para resolver los problemas que vayan
surgiendo después de la entrada en vigor del nuevo Registro Nacional de la
Propiedad.
4. La transición del sistema de transcripciones
al sistema de inscripciones
Las tres diferencias
más importantes entre los dos sistemas –el anteriormente vigente y el actual-
son l os siguientes:
a)
Se pasa de un sistema centrado en l as personas a un sistema centrado en l as fincas.
b)
Se pasa de un sistema de simple
publicidad formal a un sistema de publicidad material, que protege al tercero
de buena fe, conforme a las inscripciones que consten en
l os libros.
c)
Se pasa de un sistema de
información estrictamente jurídica, a un sistema que informa de los datos
jurídicos y los datos físicos de los inmuebles[10].
En
l a Exposición de Motivos de la ley de 1998 se dice que “es un l ugar común que el sistema -hasta ahora vigente-
de transcripción no impide el riesgo de confusión en cuanto a la
identificación de los inmuebles, lo que no es exacto, puesto que constituye una
fuente de disputas y de prolongados litigios judiciales, conduce a atropellos y
constituye serio factor de irregularidad”.
En el sistema
que ha venido rigiendo hasta ahora, la identificación física de los inmuebles
resultaba difícil, si se contrastaba el título con l a
realidad. La descripción se hacía mencionando la región y el lugar en que se
hallaba, la forma del inmueble, la extensión de sus linderos y la mención de
los propietarios colindantes. En el nuevo sistema, los planos topográficos
sitúan cada inmueble, con toda precisión, en el conjunto de los que lo rodean,
de manera que se conoce su situación exacta, su extensión y sus linderos.
La transcripción de
cada título (sea documento público o privado, sentencia judicial, o expediente
administrativo) que ocasione un cambio de derechos reales en l os libros del Registro, constituía simplemente
-hasta la entrada en vigor del nuevo sistema- una condición de la eficacia de
ese cambio, una conditio juris. No suponía una garantía para los
terceros de buena fe. La publicidad, en el sistema hasta ahora vigente de
trascripciones, era solamente formal, no material. La trascripción no
garantizaba la validez del acto jurídico frente a los terceros, y tampoco
corregía los eventuales vicios de que pudieran adolecer los actos jurídicos de
eficacia real. En el sistema de transcripciones, el principio de protección de
los terceros de buena fe tiene un ámbito de aplicación muy restringido en l o que se refiere a los negocios sobre inmuebles.
Por el contrario, en el
sistema del nuevo Registro de la Propiedad, se atribuye una presunción l egal rebatible de exactitud a la inscripción. Por
efecto de esa presunción l egal, el
tercero de buena fe adquiere validamente aunque el titular registral no sea
titular real, en tanto esa presunción no haya sido destruida. Es decir, la
inscripción crea la presunción l egal
que el derecho que aparece inscrito ha sido legalmente adquirido y sigue
existiendo. La presunción l egal no
se refiere a los actos jurídicos en sí mismos, sino al contenido de las
inscripciones registrales, es decir, a la existencia y a la conservación de los
derechos que ya figuran inscritos. No se trata de una presunción de hechos,
sino de derechos.
En el nuevo sistema de
Registro, al contrario con l o que
sucedía en el antiguo sistema de trascripciones, se prevé la mención de
informaciones adicionales, además de las informaciones estrictamente jurídicas,
relativas al carácter (p.ej. forestal, rural, urbano, etc.) y al valor de los
inmuebles, que se prevé que puedan ser muy útiles para el desarrollo de la
política de protección del ambiente medio, de planeamiento urbanístico, de la
política social, de la promoción del desarrollo, etc., que podrán ejercerse
sobre una base sólida, ágil y fidedigna, que el Registro de la Propiedad podrá
ofrecer en cada momento a los poderes públicos[11].
II. EL NUEVO SISTEMA
REGISTRAL
1. Los nuevos principios y la
política legislativa registral
En el artículo 2 de la
Ley de 1998 están mencionados los principios que rigen el nuevo sistema
registral. Los tres principios básicos son:
a) El principio de folio real, u organización registral
centrada en fincas.
b) El principio de fe pública registral, por el que se
protege al tercero en l os términos
que expresan l as inscripciones.
c)
El principio de la competencia del Registro de la Propiedad como
sistema propio para la inscripción también de categorías adicionales de
informaciones en cualquier tiempo en el futuro (principio del Registro abierto
de la Propiedad).
Como expresa la Exposición de Motivos, estos
principios son l os que inspiran l a política legislativa que se ha tenido presente
al elaborar la ley. Junto e ellos hay citar los demás principios que están
mencionados en el artículo 2 de la Ley 2.664/1998, es decir, el principio del
control de la legalidad de los títulos, el principio de la prioridad en el
tiempo y el principio de la publicidad de los libros y planos registrales; todo
ellos forman el eje básico en torno al cual se organiza el nuevo régimen
registral en su conjunto.
En cuanto al orden temporal por el que deben darse
los pasos necesarios para la formación de la infraestructura indispensable para
la creación y el funcionamiento de Registro de la Propiedad en Grecia (excepto
Rodas y Kos), se han tenido en cuenta los siguientes criterios:
1) Un presupuesto necesario para la aplicación de un
sistema de Registro de la Propiedad es la ordenación de este por fincas, con
características unitarias.
2) Esta ordenación por fincas no podría hacerse
simultáneamente en todo el territorio, por lo que debe hacerse gradualmente,
por regiones.
3) Los documentos derivados de esas ordenaciones, es
decir los diagramas y los planos
registrales, deben actualizarse permanentemente.
4) Es necesario que las normas que rijan en cada región
sean l as mismas, es decir, estén
integradas en un sistema de Registro de la Propiedad unitario.
5) Durante el tiempo en que subsistan regiones todavía
no integradas en el sistema de Registro de la Propiedad, no se debe modificar
los capítulos del Código Civil relativos a la publicidad de las derechos reales
inmobiliarios, puesto que para ciertas regiones seguirán siendo válidas las
disposiciones del sistema de transcripciones e hipotecas y para otras las
disposiciones del sistema de Registro de la Propiedad. Es decir, durante un
intervalo temporal importante, regirán paralelamente en el territorio helénico,
dos cuerpos normativos: en ciertas regiones, las disposiciones sobre las
transcripciones en el Registro de Hipotecas, y en otras regiones, las
disposiciones sobre las inscripciones en el Registro de la Propiedad.
Consecuencia necesaria de lo anteriormente señalado
fue la aprobación, primero, de la Ley 2.308/1995 sobre la “Ordenación por fincas
para la creación de un Registro Nacional de la Propiedad”, y poco más tarde de
la Ley 2.508/1997. La primera ley, como se desprende ya de su título, se
refiere exclusivamente al período de la ordenación por fincas o inmatriculación,
anterior a la entrada en funcionamiento
del Registro de la Propiedad. La razón por la que hubo de aprobarse esa primera
ley es evidente: era necesaria la creación de una base legislativa unitaria
para la ordenación del territorio por fincas, ordenación que constituiría el soporte
indispensable del futuro Registro de la Propiedad.
Podría, pues, decirse que la Ley 2.308/1995,
completada por la Ley 2.508/1997, y modificada por la Ley 3127/2003, constituye
la base para la creación de un Registro Nacional de la Propiedad. Siguiendo el
modelo de otras legislaciones, esa base previa está regulada por una ley
particular, distinta de aquella que habría de regir la función del Registro de
la Propiedad, es decir, de la Ley 2.664/1998.
Durante la primera fase, es decir la regulada por la
Ley 2308/1995, habrían de agruparon, por regiones, las declaraciones de los
titulares de los derechos inscribibles, así como los títulos que se acompañasen
a esas declaraciones, para formar con todas ellas los diagramas y planos registrales provisionales. En el caso de que surgiera algún l itigio, éste se tramitaría ante una Comisión
prevista por la Ley 2.308/1995; la comisión está presidida por un funcionario
de la esfera judicial.
Sobre la base de las declaraciones de los titulares,
las resoluciones de esta Comisión y las informaciones obtenidas de los
Registros de Hipotecas, se elaboran l os diagramas y los planos (artículo 8
de la Ley 2308/1905). En el caso de que se produzcan nuevas impugnaciones,
estas se resuelven por una segunda Comisión. Resueltas esas impugnaciones, se
procede a la elaboración final de los diagramas y planos registrales, y se levanta
por el Organismo del Registro de la Propiedad y las Cartografías de Grecia un
acta en que queda fielmente reflejado el proceso de la ordenación por fincas o
inmatriculación, que conduce a las primeras inscripciones en l os libros registrales (artículo 12 de la Ley
2308/1995).
Las dos Comisiones citadas, que podríamos llamar de
primero y de segundo grado, son Comisiones administrativas, que contribuyen
simplemente en l a creación de los diagramas y planos registrales exactos, sin interferir en l a jurisdicción de los tribunales en cuanto se
refiere al reconocimiento de derechos reales sobre inmuebles[12]. Por esta razón, las primeras
inscripciones no gozan absolutamente de ninguna presunción
l egal a favor del titular inscrito [Esto no lo entiendo,
porque luego se dice lo contrario, que las primeras inscripciones gozan de una
presunción irrebatible de exactitud]. La presunción l egal
de existencia y pertenencia de los derechos inscritos surge cuando las primeras
inscripciones se convierten en definitivas, algo que presupone el transcurso
del plazo de 5 o de 7 años, contados desde la fecha de la primera inscripción
(artículo 6, párr. 2º de la Ley 2.664/1998, que se examina más abajo).
Se considera como una cuestión de primordial
importancia la exactitud de los diagramas y planos registrales, y, por
siguiente, de la exactitud de las primeras inscripciones en l os libros registrales. La clave para obtener ese
resultado fiable es la cooperación efectiva de los abogados y de los
topógrafos, la precisión de las declaraciones y de los títulos que las
acompañen, en l a formación gradual
de los diagramas y cuadros registrales, y la colaboración de los
funcionarios encargados de los Registros de Hipotecas.
Hay que señalar el artículo 2, párr. 2º de la Ley
2.308/1995 deja al margen de cualquier tributación fiscal a esas declaraciones
sobre derechos reales inmobiliarios. El temor a que el gravamen fiscal
retrajera a los titulares de derechos hizo que el legislador adoptara esa
decisión.
2. Rasgos generales del nuevo
sistema
El Registro Nacional de la
Propiedad se define como un sistema de informaciones jurídicas y técnicas,
ordenadas por fincas, que abarca todos los inmuebles situados en el territorio
del Estado. El encargado dirigirlo es el Organismo del Registro de la Propiedad
y las Cartografías de Grecia, que es una entidad de derecho público. En l os aspectos puramente materiales de la llevanza
del Registro, ese Organismo público está asistido por la compañía mercantil
-anónima- “Registro de la Propiedad, S.A.”. Todo el capital de esta sociedad
pertenece a la Hacienda Pública griega y ejerce un servicio público por
delegación de la autoridad.
Se
ha escogido muy conscientemente la opción de una sola autoridad competente para
la dirección del nuevo Registro. La experiencia griega, así como las tendencias dominantes en l os Derechos extranjeros, han demostrado que el
sistema de publicidad de los derechos reales sobre inmuebles funciona de manera
más eficiente y da mejores resultados prácticos cuando la función se atribuye a
una sola autoridad y no a diversas autoridades.
La
Ley 2.664/1998, que rige la función del Registro de la Propiedad, ha
considerado necesario incluir en el segundo capítulo, inmediatamente después
del capítulo introductorio, las disposiciones sobre las primeras inscripciones
que se practican en l os libros
registrales. Estas primeras inscripciones o inmatriculaciones tienen gran
importancia para que el Registro de la Propiedad cumpla eficazmente su función;
constituyen, además, la base sobre la cual se fundamentan
l as inscripciones posteriores[13].
La
Exposición de Motivos de la citada Ley indica que la seguridad de estas
primeras inscripciones es “una
condición sine qua non para la función del Registro de la Propiedad. La
seguridad jurídica se consigue por el establecimiento de una presunción l egal irrebatible de exactitud de las primeras
inscripciones (artículo 7, párr. 1º y 2º). Por el contrario, las inscripciones posteriores a la primera
solamente están dotadas de una presunción l egal
rebatible de exactitud, que protege a adquirentes de buena fe (artículos 8 y
13). La presunción l egal irrebatible
de las primeras inscripciones constituye la base sólida del edificio entero del
Registro de la Propiedad. Sin embargo,
esa presunción, de carácter sustantivo,
no puede hacerse antes del transcurso de un tiempo razonable desde el
momento en que se practica la primera inscripción, de manera que se permita, a
quien tenga interés legítimo, el solicitar protección judicial, de acuerdo con
el artículo 20 de la Constitución. Este tiempo razonable, se determina en el artículo 6, párr. 2º, del proyecto de la ley, y es de cinco años
desde que se practica la primera inscripción, salvo si se trata de personas
domiciliadas permanentemente en el extranjero, para quienes el plazo del
ejercicio de la acción de impugnación es de siete años. Este plazo, que se
considera necesario, es al mismo tiempo suficiente (teniendo también en cuenta los artículos 17
y 20 de la Constitución). Después de la expiración de dicho plazo, el
perjudicado por la presunción l egal
irrebatible (titular verdadero) no puede ya destruirla, pero podrá, en su caso,
ejercitar las oportunas acciones de
enriquecimiento sin causa o de indemnización, todo ello conforme a las
disposiciones comunes, y las podrá dirigir contra quien haya sacado ventaja de
la presunción l egal irrebatible de
exactitud (artículo 6 par. 2)”.
En
cuanto a los inmuebles respecto de los cuales ninguna persona ha solicitado la
inscripción de derechos reales en el Registro de la Propiedad, una vez
transcurrido el plazo para la conversión de las primeras inscripciones en
definitivas, el Estado se convierte en propietario de ellos. Esta
disposición se ha considerado necesaria,
porque, expirado de ese plazo, debe resultar claramente del Registro de la
Propiedad quienes son l os titulares
de los inmuebles -salvo, naturalmente, los casos en que la titularidad esté
sujeta a un l itigio ante los
Tribunales-.
La
disposición más importante del capítulo tercero de la Ley 2.664/1998 (artículos
10 a 14) es sin duda la del artículo 13, en el cual se establece la presunción l egal rebatible de exactitud de las inscripciones
posteriores a la primera, a favor del adquirente de buena fe. Como señala la
Exposición de Motivos de la ley, para la destrucción de esta presunción l egal rebatible es necesaria una “sentencia judicial firme, dictada a
instancia de quien tenga interés legítimo, cuya demanda debe anotarse en l os libros registrales. La anotación de la demanda
en l os libros registrales priva al
tercero que pretenda adquirir un inmueble del titular, de la posibilidad de
invocar la buena fe, es decir, la creencia de que el titular inscrito con quien
ha negociado era en verdad titular... Si a la negociación no ha precedido la
anotación de dicha acción en el libro registral, entonces, como se dispone
explícitamente en el párrafo 3 del artículo 13, se presume la buena fe de quien
ha adquirido derecho del titular inscrito en el Registro de la Propiedad”.
En cuanto
a los derechos inscribibles en l os
libros registrales, el legislador ha decidido que sean
l os mismos que se inscribían en l os
libros del Registro de Hipotecas. La razón principal que ha conducido a esta
decisión es la necesaria armonización de los dos sistemas de publicidad, de un l ado del sistema de transcripciones e hipotecas y
de otro el sistema de Registro de la Propiedad.
3. Negocios y actos inscribibles
Como
se ha señalado antes, el nuevo régimen del Registro de la Propiedad no altera
las disposiciones de derecho material que conciernen a la adquisición y el
cambio de los derechos reales. Se mantiene, pues, el sistema de contracto real, que accede directamente al
Registro de la Propiedad. Se ha escrito que el requisito de que el sistema sea
causal debilita la protección del tercero, pero no hay duda de que,
precisamente por él se garantiza por la Ley la protección del tercero de buena
fe, como veremos más adelante.
Según
el artículo 12, párr. 1º, de la Ley 2.664/1998, los títulos inscribibles son l os siguientes:
a.
Los
negocios jurídicos mencionados en el artículo 1.192, párr. 1º, nº 1 del Código
Civil, mediante los cuales se constituye, se transmite o se extingue un derecho
real sobre bienes inmuebles. Se incluyen l as donaciones mortis causa, así como los actos
jurídicos mediante los cuales se constituyen, se transmiten o se extinguen l os derechos mineros, según el artículo 65 del
decreto legislativo 210/1973.
b.
Los
actos mencionados en el artículo 1.192, párr. 1º, nº 2 del Código Civil: aa)
adjudicaciones; (art. 1192 par. 2), bb)
expropiaciones forzosas, redistribuciones de tierra, enajenaciones de derechos
de aprovechamiento urbanístico y otros actos de carácter administrativo; y cc)
enajenaciones forzosas y concesiones administrativas.
c.
Las
concesiones por el Estado, mediante las cuales se transmite el dominio o se
constituye derecho real limitado sobre bienes inmuebles, así como el acta de
concesión por la Autoridad competente de la posesión de bienes inmuebles a
titulares en virtud de redistribución de tierra.
d. Las mencionadas en el artículo 1192 par. 1 no 3 del Código
Civil, actas (los atestados) de
partición judicial de inmueble.
e.
Las
sentencias judiciales firmes que condenen al otorgamiento de un acto de
trascendencia real (artículo 1192, párr. 1º, nº
4º del Código Civil).
f.
Las
sentencias judiciales firmes que reconozcan el dominio u otro derecho real
sobre bienes inmuebles, adquirido por
usucapión (artículo 1192 par. 1 no 5 del Código Civil)
g.
La
aceptación de herencia o de legado según el artículo 1.193 del Código Civil, en
el caso de que se confiera al heredero o al legatario un derecho real sobre un
bien inmueble.
h.
La
constitución de hipoteca.
i.
Las cesiones o daciones en prenda de la creencia
garantizada con hipoteca o preanotación de hipoteca, según el artículo 1312 del
Código Civil (art. 1312).
j.
Las
según el artículo 992 del Código de Enjuiciamiento Civil, modificado por el
párrafo 19 del artículo 4 de la Ley 2298/1995, sentencias judiciales
irrevocables de fractura de alineaciones defraudantes de inmuebles, de acuerdo
con l os artículos 939 y siguientes
del Código Civil. (los artículos 939 y siguientes conciernen l a fraude contra los acreedores.
k.
Las
limitaciones impuestas sobre la facultad de disposición del propietario del
bien inmueble
l.
Las
acciones y oposiciones según el artículo 220 del Código del Procedimiento Civil
y las acciones según l os artículos 6
par. 2 y 13 par. 2 & 3 de la presente (2664/1998) ley, así como las
sentencias irrevocadas que se dicten siguiente estas acciones y oposiciones.
m. Los arrendamientos de bienes inmuebles
de larga duración, a que se refieren l os
artículos 618 y 1208 del Código Civil.
n.
Los
aprovechamientos por turno de bienes inmuebles, según en el artículo 1 de la
ley 1.652/1986.
o.
Los
arrendamientos financieros (leasing) de bienes inmuebles, según l a ley 1.665/1986, completada por la ley
2.367/1995.
p.
Todos
los actos jurídicos, sentencias judiciales y actos
administrativos cuya inscripción
está prevista en l a legislación
reguladora de los Registros de Hipotecas.
Los efectos legales de la inscripción
se producen desde la práctica del asiento de presentación en el Diario.
Excepcionalmente, en el caso citado bajo la letra g), esa eficacia se produce,
retroactivamente, desde el momento de la muerte del causante; y en el caso
citado bajo la letra b), desde el momento en que tiene lugar la expropiación
forzosa, por el pago o depósito de la indemnización correspondiente a favor de
la persona contra la cual se ha procedido a la expropiación.
III. LA ORGANIZACIÓN
REGISTRAL
1. Las Oficinas Registrales
El legislador ha
querido aprovechar lo más posible de la infraestructura ya existente, tanto
material y técnica como personal, y por eso ha establecido un período
transitorio, que comienza con l a
entrada en vigor del Registro Nacional de la Propiedad y acaba con l a constitución de la oficina registral, de
acuerdo con el orden ministerial de los artículos: 13 par. 1 de la Ley
2308/1995 y 5 y 24 par. 7 de la Ley 2664/1998. Durante este período
transitorio, siguen competentes las oficinas de hipotecas.
En
l os Registros llevan o custodian l os
siguientes documentos y libros: a) Los diagramas de propiedad, ordenados por
fincas, respecto de los que sea competente la oficina registral
correspondiente, b) Los cuadros registrales (de propiedad) para los inmuebles
que se contengan en l os diagramas. El contenido de los cuadros de propiedad constituye también el
contenido de las primeras inscripciones en l as
hojas del libro registral que se lleva en l a
oficina registral propia, c) El archivo de inmuebles y de edificios, en
relación directa con l os
diagramas y los cuadros registrales, d) El libro de la propiedad (de las
fincas), e) El diario, en el cual se inscriben, por orden cronológico, todas
las solicitudes de inscripción en el Registro, f) El índice alfabético de los
titulares de los derechos inscritos en el libro de la propiedad, g) El archivo
de los títulos y de los demás documentos justificativos que se aporten
juntamente con l as solicitudes de
inscripción.
2. Libros y folios registrales
Cada libro del Registro
está formado por folios, en l os
cuales se practican l as
inscripciones (artículo 10 de la Ley 2.664/1998). A cada inmueble se le abre una hoja registral, que se
encabeza con un su número propio, y en l a
cual se practican todas las inscripciones que conciernan al mismo inmueble,
tanto si éste pertenece a un solo titular como si pertenece a varios pro indiviso. En este último caso ha de
precisarse también, en l a hoja que
corresponda al inmueble común, la parte ideal de cada copropietario. No
obstante, en el caso de que la hoja no baste para las nuevas inscripciones,
aquellas se practican en otra hoja que es continuación de la anterior; tanto en l a
hoja inicial como en l a hoja nueva
se hace constar que continúa el historial jurídico del inmueble.
Cada hoja registral
lleva en un l ugar visible los datos
que la individualizan: la oficina registral a la que pertenece y el número de
la hoja (artículo 11 párrs. 1º y 2º de la Ley 2664/1998).
En el caso de que el
inmueble se transforme, ya sea a causa de agrupación o de división o de
expropiación de una parte del mismo, el nuevo o los nuevos inmuebles que se
creen se reflejan en l os planos
registrales, y se inscriben en hojas registrales nuevas con nuevo número. Lo mismo ha de hacerse en el caso de
constitución o de modificación de propiedades horizontales; cada uno de los
elementos privativos ha de inscribirse en hoja registral particular y propia
(artículo 11, párr. 3º, de la Ley 2.664/1998).
Los datos que deban
expresarse obligatoriamente en l as
hojas registrales son l os
siguientes:
a. Los datos que identifiquen el inmueble, y en
concreto, el número de código del Registro Nacional de la Propiedad, el lugar
donde radica el inmueble, mencionando su calle o plaza, y el número, en el caso
de inmuebles urbanos, y la localidad en
el caso de inmuebles rústicos, la superficie del inmueble, su natura y su destino
o uso. En el caso de copropiedad se ha de expresar la parte ideal de cada uno
de los copropietarios. En el caso de propiedad horizontal se ha de expresar la
cuota de propiedad sobre el suelo y los demás comunes; la ubicación del
elemento privativo (planta, número o letra) y su superficie y uso (vivienda o
local).
.
b. Los datos que definan l a
situación l egal del inmueble y en
concreto: aa) aquellos que conciernan l a
propiedad del inmueble, en l a cual
se incluyen l a copropiedad, así como
la propiedad horizontal; y bb) aquellos que se refieren a los demás derechos
inscribibles, distintos de la propiedad. Cada uno de los derechos ha de ser
objeto de inscripción separada en l a
hoja registral. También deben expresarse diferenciadamente la identidad del
titular (nombre y apellido, nombre y apellido de sus padres, lugar y fecha de
nacimiento, número del documento de identidad, domicilio), el título de
adquisición y la fecha de la inscripción.
c. Las informaciones adicionales, en el sentido del
párrafo 2º del artículo 1 de la Ley 2.664/1998, es decir las informaciones
jurídicas y técnicas cuyo fin es la fijación exacta de los limites de los
inmuebles, la publicidad de los derechos y de los gravámenes inscribibles en l os libros registrales, así como las informaciones
que sean útiles para el desarrollo de la política económica del Estado.
3. El Juez Registral
En cada Juzgado de
Primera Instancia, en cuyo partido exista una oficina registral, existe un Juez
Registral, competente para la resolución de las cuestiones que surjan en el
funcionamiento del Registro de la Propiedad (artículo 16 de la Ley 2664/1998).
Este Juez se nombra por decisión del Consejo Jurídico Supremo para un plazo de
5 años. Su actuación tiene carácter de jurisdicción voluntaria[14].
Dentro del ámbito de su
competencia se incluyen, entre otros, el recurso contra la calificación
negativa emitida por el Encargado de la Oficina Registral, y los expedientes de
rectificación del Registro.
Es competente también
para la rectificación de los errores evidentes de las inscripciones
registrales, sobre todo en el caso de datos equivocadamente inscritos en l as hojas registrales que resulten del cotejo con
el documento de identidad de la persona, o en el caso de errores aritméticos
sufridos en l as inscripciones. En
estos casos, es requisito necesario que el Encargado de la Oficina Registral no
haya resuelto en el plazo de dos meses la solicitud correspondiente del
interesado.
El Juez Registral es
directamente competente, es decir sin que el interesado haya de dirigirse
previamente al Encargado, para la rectificación de los datos que resulten de
los libros del Registro Civil. La rectificación l a
ordena mediante auto dictado en procedimiento de jurisdicción voluntaria
(artículos 782 y siguientes del Código de Procedimiento Civil).
La institución del Juez
Registral existe también en el Registro de la Propiedad del Dodecaneso. No
obstante, hay una importante diferencia entre ellos: la función del Juez
Registral del Dodecaneso no es judicial, sino administrativa; no dicta
resoluciones, sino que se limita a la calificación de los títulos, valorando su
legalidad y su congruencia con l os
antecedentes registrales.
La
institución del Juez Registral se considera una garantía del control de la
legalidad de los títulos aportados, así como de la exactitud de la inscripción;
por esta razón se requiere su presencia continua en l a
Oficina Registral
IV. EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN
1.
Fases del procedimiento
Los
artículos 14 a 16 de la Ley 2.664/1998 regulan el procedimiento de inscripción
en el Registro de la Propiedad.
En
el artículo 14 se describe el procedimiento que debe seguir quien solicite la
inscripción de un derecho en l os
libros registrales. Se definen también l as
personas que estén l egitimadas para
solicitar la inscripción, así como el contenido mínimo de la solicitud. En el
artículo 15 se garantiza el principio de prioridad, que viene determinado por
los asientos del Diario. En el artículo 16 se consagra el principio de control
de la legalidad de los títulos inscribibles. En el mismo artículo se introduce
la institución del Juez Registral, al que se encomienda la resolución de los
eventuales litigios que se susciten en relación con l as
inscripciones registrales.
Puede
solicitar la inscripción cada persona natural o jurídica que tenga interés
legal para ello. Puede también solicitar la inscripción, el apoderado o el
abogado de la persona interesada. En el caso de que el título sea notarial,
puede también solicitar la inscripción el Notario que lo haya redactado o su
sustituto legal, o un colaborador suyo apoderado por escrito. Cuando se trata
de la Hacienda Pública o de personas jurídicas de Derecho público, quien
solicita la inscripción es el Jefe del servicio competente o un funcionario
autorizado por el éste.
En l a petición han de expresarse los siguientes datos
relativos a la persona a cuyo favor se solicite la inscripción: a) En el caso
de persona natural, su nombre y su apellido, el nombre y el apellido de sus
padres, la fecha de su nacimiento, el número de su documento de identidad, su
número fiscal. b) En el caso de persona jurídica, su denominación o razón
social, su sede, el acto constitutivo, la publicación
l egal de este acto y su número fiscal. En l a petición han de expresarse también l os actos respecto de los cuales se solicita
inscripción, así como los documentos aportados, el inmueble al que se refieran,
con su número y hoja registral.
A
la petición han de acompañarse los títulos inscribibles, la representación gráfica
del inmueble, así como un croquis topográfico en el cual se marque la
alteración de la superficie que resulte acto inscribible[15]. Si
quien presenta la petición es un apoderado, un representante legítimo o un órgano de una persona jurídica, deben
acompañarse los documentos que acrediten l as
facultades representativas. Estos documentos se guardan en el archivo de títulos y de documentos justificativos.
Las
peticiones se asientan en el mismo día de su presentación, en el Diario. Las
inscripciones se practican por el orden temporal de presentación de las
peticiones en l a Oficina Registral.
En cada petición se pone un número, por orden de su presentación, y la fecha y
hora precisa de su recibo por la Oficina Registral competente.
La
decisión que la inscripción solicitada se practique la adopta el Encargado de
la Oficina Registral, previa práctica del control de legalidad previsto por la
ley. La aceptación o el rechazo de la petición ha de hacerse lo antes posible,
y en todo caso antes de transcurridos cinco días, contados desde el día de su presentación. Como fecha de la
inscripción se considera la fecha de la presentación de la petición
correspondiente en el Diario.
En
el caso de que se solicite la inscripción de varios relativos a un mismo
inmueble, prevalece la solicitud presentada con anterioridad (principio de
prioridad). A las inscripciones practicadas en el mismo día al Registro de la
Propiedad, se aplican l as
disposiciones de los artículos 1206, 1207, 1272 par. 2, 1301 del Código Civil,
según el derecho al cual estas actas conciernan: en cuanto a inscripciones de
actas – otras que hipotecas – en el mismo día, sobre el mismo inmueble, se
prefiere aquella basada en título previo; en el caso de inscripción de hipoteca
y de un otra acta inscribible, en el mismo día, sobre el mismo inmueble, se
prefiere aquella inscrita previamente; en el caso de inscripción de más
hipotecas, en el mismo día, sobre el mismo inmueble, ellas tienen el mismo
orden.
2. Examen especial del control de
la legalidad o calificación
El control de legalidad
del título inscribible, según l o
dispuesto por el artículo 16, párr. 1º, de la Ley 2664/1998, se practica por la
Oficina Registral competente y abarca los siguientes aspectos[16]:
1. La competencia territorial de la Oficina Registral.
Esta competencia se define en el artículo 5 de la
misma Ley. En el apartado 1, se regulan l a
competencia territorial, la fijación del distrito concreto, así como la
posibilidad de cambio de los límites de la competencia territorial:
“Cada Oficina Registral es
territorialmente competente para las inscripciones se refieran a inmuebles
situados en su distrito. El distrito se
determina por la Orden Ministerial prevista en
el párrafo 1º del artículo 13 de
la Ley 2.308/1995. Por Orden Ministeral
podrán l os límites de la competencia
territorial de una Oficina Registral”.
En el apartado 2º
del mismo artículo se regula la concurrencia de competencias territoriales de
diversas Oficinas Registrales:
“Si cierto inmueble está sometido
en l a competencia territorial de más
de una Oficinas Registral, las correspondientes inscripciones se practicarán en
todas las Oficinas Registrales, expresando la parte del inmueble que
corresponda a las demás Oficinas...”.
2.
Si
el título aportado corresponde a alguno
de los previstos por la ley[17]. El
artículo 12 establece los títulos inscribibles: actos jurídicos, sentencias
judiciales, actas administrativas.
3.
La
determinación de si se cumplan todos los requisitos exigidos por la ley para
que se sobrevengan l as consecuencias
legales que se trata de obtener a través del negocio jurídico realizado.
4. Si los documentos aportados son todos los
necesarios para que pueda practicarse la inscripción.
5.
La
verificación de que la persona que enajene o grave un inmueble figura en el
Registro como titular[18].
6.
Si
quien solicite la inscripción esté legitimado a hacer la solicitud, y quien
alegue declarando que ser representante legal, apoderado u órgano de una
persona jurídica, lo acredita dbidamente.
Si el Encargado de la Oficina Registral
rechace la inscripción solicitada, ha de exponer sumariamente las razones
correspondientes en l a petición
misma o en hoja adjunta a ella, y notificar sin demora su decisión al
solicitante.
En el caso de que en l os documentos aportados exista un defecto formal
que pueda rectificarse o completarse, el Jefe de la Oficina Registral puede
fijar un plazo breve, dentro del cual el solicitante deba aportar los
documentos omitidos o rectificar el documento presentado. En este caso, se
practica una inscripción provisional; la inscripción se hace con l a reserva de la aportación, dentro del plazo
señalado, de los elementos que falten. Si la falta se subsana dentro del plazo
concedido, el Jefe de la Oficina Registral convierte la inscripción provisional
en inscripción definitiva. Practicada la conversión, se considera como fecha de
la inscripción definitiva, la fecha de la inscripción provisional. Transcurso
el plazo sin que se haya procedido a la subsanación, la inscripción provisional
se cancela de oficio.
El solicitante una inscripción tiene
derecho a presentar alegaciones en contra de la decisión negativa del Jefe de
la Oficina Registral, dentro de un plazo de quince días, contados desde el día
en que haya recibido la notificación. La decisión del recurso corresponde al
Juez Registral.
.
V. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN
1 . La presunción de exactitud
El artículo 13 de la
Ley 2664/1998 establece que las inscripciones posteriores a la primera se
presumen exactas.
Del hecho de haberse
practicado una inscripción –o una cancelación– se concluye la existencia -o la
inexistencia- de cierto derecho real. A causa de esa presunción l egal rebatible, el sujeto titular de la
inscripción no necesita probar los requisitos de la adquisición válida del
derecho inscrito o subsistencia, sino solamente su inscripción en el Registro[19].
La presunción l egal de exactitud de las inscripciones constituye
una manifestación de eficacia que se atribuye a los asientos practicados en l os libros de la propiedad. El establecimiento de
esta presunción l egal se debe al
hecho de que las inscripciones en l as
hojas del Registro se practican después del control de la legalidad de las
solicitudes y los documentos justificativos (artículo 16 par. 1 de la ley
2664/1998), un control que no es solamente formal, puesto que dentro de su
ámbito se incluye la legalidad del negocio inscribible, es decir se examina si
concurran l os requisitos legales
para la producción de los resultados que ha de producir el negocio celebrado.
No obstante, pueden pasar inadvertidas en l a
calificación ciertas causas de nulidad del negocio, como la simulación. Esta es
la razón por la cual la presunción l egal
se ha establecido como rebatible.
Según se desprende del artículo 13 párr.
2º, de la Ley 2664/1998, esta presunción l egal puede destruirse mediante una acción
específica, que puede ejercitarse sin l ímite
de tiempo[20].
La acción debe anotarse en l a hoja
respectiva del Registro dentro de los treinta días siguientes de su
interposición (artículo 13 párr. 2º c).
El actor ha de dirigir la demanda contra
aquella persona que conste en el Registro de la Propiedad como titular, o
contra sus herederos (artículo 13 párr. 2º a). La Ley introduce, en es te caso,
un l itisconsorcio pasivo necesario
(artículo 13, párr. 2º b), bajo sanción de inadmisión. La demanda podrá
dirigirse contra los sucesores particulares que hayan adquirido antes de la
anotación de la acción en el Registro, cuando aquéllos hayan adquirido a título
gratuito, o a título oneroso pero de mala fe. En este último caso, el
demandante debe probar , sea que el sucesor conocía la inexactitud de la
inscripción registral en l a cual se
haya fundado su adquisición.
La acción ha de ejercitarse en l a vía civil ordinaria. En
l a demanda ha de solicitarse, no sólo el reconocimiento del
derecho del demandante que haya resultado perjudicado por la inscripción
inexacta, sino también l a
rectificación de la inscripción inexacta (artículo 13 par. 2 e). La competencia
material del tribunal se determina por el valor del inmueble objeto del
litigio, y la competencia territorial se determina por el partido judicial en
el que radique el inmueble (artículo 29 del Código de Procedimiento Civil). A
fin de garantizar en grado máximo la seguridad del tráfico jurídico, la Ley
requiere que la sentencia sea firme para que pueda provocar la rectificación
registral[21].
2. La
protección de los terceros de buena fe
El hecho de que la presunción l egal de exactitud de las inscripciones
registrales posteriores sea rebatible pone en peligro la seguridad del tráfico
jurídico. Este peligro se acrecienta por el hecho de que la ley no señala un
plazo dentro del cual pudiera destruirse esa presunción.
A fin de fortalecer la seguridad del
tráfico jurídico, el artículo 13 párr. 3 b, señala los requisitos que deben
cumplirse para la adquisición inatacable de un inmueble, cuando se trata de
adquisición a non domino. El principio de
seguridad del tráfico o fe pública registral opera en tensión con l a presunción l egal
rebatible de exactitud de las inscripciones posteriores a la primera[22].
El tercero ha de adquirir, para quedar
protegido, de buena fe, a título oneroso, y de un titular registral a quien el
derecho, en l a realidad, no le
pertenecía.
Con otras palabras, las inscripciones
posteriores o sucesivas practicadas en el Registro de la Propiedad operan a
favor de los terceros de buena fe y a título oneroso, como verdad oficial, incluso cuando
sean inexactas en cuanto concierne a la titularidad inscrita: es el principio
de la fe pública de los Registros de la Propiedad o principio de la publicidad.
Este principio se distingue del principio
de la “validez formalmente irrevocable” de las inscripciones de los Registros
de la Propiedad (lo que la doctrina alemana llama Prinzip der formalen Rechtskraft, basada en l a
inscripción constitutiva) y de la presunción l egal
irrebatible que se la ley atribuye a la primera inscripción –de la que se ha
hablado con anterioridad. Ambos principios están al servicio del mismo fin, que
es la protección de las adquisiciones reales sobre inmuebles. El principio de
la “validez formalmente irrevocable” de las inscripciones y la presunción l egal irrebatible se basan en que las
inscripciones registrales constituyen l a
fuente exclusiva de los derechos
reales. El principio de fe pública registral sin embargo, opera solamente
respecto de las inscripciones que entrañan una presunción
l egal rebatible y solamente en el caso que se haya realizado
una transmisión a un tercero.
Así, el principio de fe pública (o de
protección de los terceros de buena fe) se distingue de la presunción l egal rebatible de exactitud (o de verdad) de las
inscripciones posteriores o sucesivas, en l o
siguiente: mientras que la presunción l egal
rebatible vale como regla
general
para quien haya fundado algún interés legítimo en l a
existencia del derecho inscrito o en l a
inexistencia del derecho cancelado, la regla de la protección de los terceros
de buena fe opera solamente cuando se haya realizado una transmisión y
solamente a favor de la persona concreta que haya adquirido basándose en l a inscripción inexacta.
Cuando la inscripción de un derecho real
se haya cancelado indebidamente, cualquier interesado puede invocar de la presunción l egal rebatible de exactitud del asiento de
cancelación, y por tanto de inexistencia del derecho. No obstante, este derecho
sigue existiendo a favor del titular verdadero, quien puede solicitar la
reinscripción en cualquier momento; pero su acción quedará inoperante frente a aquellas personas que hayan
adquirido de buena fe y a título oneroso, después de la cancelación[23].
La buena fe del tercero se presume, con l a finalidad de que no sea él quien haya de
probarla, sino que sea quien ponga en duda la validea de la adquisición, quien
deba probar la mala fe (artículo 13, párr. 3º, c, de la Ley 2.664/1998).
El adquirente es de buena fe[24]
cuando desconoce, sin negligencia grave, la inexactitud de la inscripción en l a cual se haya basado, es decir, cuando ignora
que la persona con l a cual se ha
contratado y que figura como titular registral[25],
no tiene, en realidad la cualidad de titular. Es decir, objeto de la buena fe
del artículo 13 par. 3 b de la Ley 2664/1998 lo constituye la cualidad de
titular de la persona del transmitente. Esto quiere decir que la buena fe del
adquirente ampara solamente la ausencia (o inexistencia) de la mencionada
cualidad[26]. Y,
puesto que, después de la anotación de la demanda de rectificación de la
inexactitud registral en l a
respectiva hoja registral, el desconocimiento de la inexactitud registral puede
atribuirse solamente a negligencia grave, la ley considera que sólo cabe la
adquisición de buena fe solamente durante el tiempo anterior a dicha anotación.
VI. LA ADECUACIÓN DEL
REGISTRO A LA REALIDAD
1. La primera
inscripción
A. Procedimiento para
praticarla
Cuando se ha iniciado, en un determinado territorio,
el proceso de “ordenación por fincas”, el Organismo del Registro de la
Propiedad y las Cartografías de Grecia –ente de derecho público que abarca las
dos instituciones-, insta a quienes tengan derecho real u otro derecho
inscribible, a presentar una declaración con l a
cual se describa el derecho inscribible y se exprese la causa su adquisición
(art. 2 par. 1 de la Ley 2308/1995). Esta decisión del citado Organismo se
publica en un diario de gran circulación en todo el país, así como que en dos
periódicos oficiales, y se notifica Ministerio del Interior, y a las
Administraciones local y regional.
La declaración sobre el derecho inscribible se hace
en un documento cuyo se determina en l a
convocatoria que realiza el Organismo del Registro de la Propiedad y las
Cartografías de Grecia. La presentación debe hacerse en un plazo de tres meses
(seis meses para aquellos que tengan su domicilio en el extranjero) (artículo
2, párr. 5º de la Ley 2308/1995 substituido por el artículo 29 par. 3e de la
Ley 2508/1997). Estos plazos pueden prorrogarse por tres meses, por decisiones
del citado Organismo.
Sobre la base de las declaraciones y los documentos
que las justifiquen, se redactan l os
diagramas y los esquemas registrales provisionales (artículos 3 y 4 de la Ley
2.308/1995), que se exhiben en l a
Oficina Registral correspondiente. La exhibición al público y el anuncio del
derecho a oponerse a la inscripción se hace en un diario de gran circulación en
todo el país y en dos periódicos oficiales, y se notifica a las autoridades
antes citadas (artículo 4 de la Ley 2308/1995 substituido por el artículo 29
par. 3 f de la Ley 2508/1997).
En un plazo de sesenta días, contados desde la
última publicación de la comunicación citada, cabe formular oposición ante la
Oficina Registral por cualquier persona que tenga interés legítimo. El plazo es
de cuatro meses para La Hacienda Pública y las entidades de Derecho público,
así como para las personas que tengan su domicilio en el extranjero; este plazo
puede prorrogarse por decisión del
Organismo del Registro de la Propiedad y las Cartografías de Grecia (artículo 6
de la Ley 2308/1995). La oposición será decidida en primera instancia por una
comisión administrativa de tres miembros, la cual resuelve en el plazo de dos
meses, sobre la base de las pruebas
aportadas y las informaciones que el Organismo del Registro de la Propiedad y
de Cartografías de Grecia está obligado a proporcionarle.
Revisados de los diagramas y esquemas registrales
provisionales por la Oficina Registral, a la vista de las oposiciones
formuladas (artículo 8 de la Ley 2308/1995), se procede a una segunda
exhibición pública de aquellos. Las decisiones de la Comisión que examina esas
oposiciones en primera instancia pueden
ser impugnadas ante una segunda Comisión, que resuelve en última instancia
(artículo 10 par. 5 de la Ley 2308/1995).
A la vista de las decisiones de la segunda Comisión,
la Oficina Registral reforma los diagramas y los esquemas registrales, y el
Organismo del Registro de la Propiedad y las Cartografías de Grecia emite
acuerda la conclusión de todo el procedimiento de ordenación por fincas
(artículo 11 de la Ley 2308/1995).
La última fase del procedimiento consiste en l a práctica de las primeras inscripciones en l os Registros de la región en
l a que se ha actuado, mediante traslado a los libros
registrales de los datos que consten en l os
esquemas registrales. Según l a
exposición de motivos de la ley de 1995, la primera inscripción tiene enorme
importancia para la seguridad que confiere al historial jurídico de las fincas
en su conjunto. La fecha de la firma de las primeras inscripciones se pone de
manifiesto al público en anuncios que se hacen en l a
Oficina Registral competente, y esa fecha marca el inicio del cómputo plazo,
cuyo transcurso determina que las primeras inscripciones se conviertan en
definitivas y empiece a regir la presunción irrebatible que protege los
derechos inscritos (artículo 2308/1995).
B. Rectificación de la primera
inscripción
a)
La acción de
rectificación
Como se ha indicado anteriormente, la primera
inscripción en l os libros
registrales se puede rectificar, enteramente o en parte, mediante el ejercicio
de una acción que ha de interponerse ante los Tribunales civiles competentes
por razón del territorio. La acción se puede ejercitar por quien tenga interés
legítimo, y se dirige contra quien figura inscrito como titular de un derecho o
contra sus sucesores a título universal. En el caso de que haya tenido lugar
una sucesión particular del derecho inscrito, la acción se debe dirigir contra
quien figure como titular o sus sucesores universales (artículo 6 par. 2 e y f
de la Ley 2664/1998). En este último caso la ley establece un consorcio pasivo
necesario (artículo 76 par. 1 b del
Código del Procedimiento Civil). En el caso de que el inmueble sea de
propietario desconocido, en el sentido del artículo 9 par. 1 de la Ley
2664/1998, la acción ha de dirigirse también contra la Hacienda Pública
(artículo 6 par. 2 y 3).
El
ejercicio de la citada acción debe ponerla el propio actor en conocimiento del
Encargado de la Oficina Registral; la consecuencia de no hacerlo así consiste en l a inadmisión procesal de la pretensión.
Tanto la
interposición de la acción como la sentencia firme que ponga fin al
procedimiento han de anotarse en el Registro.
b)
El plazo para
el ejercicio de la acción
El plazo para el ejercicio de la acción es de cinco
años, contados desde la publicación en el Boletín Oficial de la decisión del
Organismo del Registro de la Propiedad y de las Cartografías de Grecia que fija
la fecha de la apertura del Registro de la Propiedad en el distrito
correspondiente (artículo 1 par. 3 de la Ley 2664/1998). Se prevé una excepción
para los domiciliados permanentemente en el extranjero: para ellos se fija un
plazo de siete años (artículo 6 par. 2 b); si trasladan su domicilio a Grecia en l os dos últimos años de ese plazo de cinco años,
este plazo no termina hasta que han trascurrido dos años completos de
residencia en territorio griego (artículo 6 par. 2 c)[27]. Transcurrido el plazo,
el derecho no puede ser discutido en el futuro. El propósito del legislador es
que, llegado cierto momento, el estado jurídico d los inmuebles no pueda ser
discutido, y pueden basarse en esa primera inscripción, en el futuro, los
negocios jurídicos que se vayan realizando.
El plazo mencionado se suspende en arreglo a los
disposiciones generales de los artículos 255 y siguientes del Código Civil y se
interrumpe sea por el ejercicio de esta acción sea por el reconocimiento de la
creencia del titular del derecho. El transcurso del plazo no se interrumpe tras
el fallecimiento del titular registral, aunque se suspende durante el tiempo en
que cabe repudiar la herencia, en el caso de que el titular haya fallecido
dentro de los cinco meses anteriores a la terminación del plazo.
Durante ese plazo de cinco o siete años, el
legislador no atribuye ninguna presunción l egal
de exactitud -rebatible ni irrebatible- a la primera inscripción. Hasta que
esta primera inscripción no se ha convertido en definitiva, en arreglo a lo
dispuesto en el artículo 7 de la Ley 2664/1998, rige el sistema de la
publicidad formal de los derechos reales sobre inmuebles. Es decir, durante
este período, las personas que figuren como titulares en
l os libros registrales pueden solicitar certificaciones de la
primera inscripción, pero esa certificación acreditará una titularidad que no
goza de ninguna presunción l egal de
exactitud a su favor (artículo 12 par. 2 de la Ley 2308/1995).
C. Conversión de la primera inscripción en definitiva. Consecuencias
La primera inscripción
que no hubiese sido impugnada, o que, habiendo sido impugnada, ha sido
confirmada por sentencia firme, se convierte en definitiva y goza de la
presunción irrebatible de exactitud. En
el caso de que una sentencia firme haya estimado la impugnación, se procede a
la rectificación del Registro, y la nueva situación registral deviene
igualmente inatacable (artículo 7, párrs. 1º y 3º de la Ley 2.664/1998).
El establecimiento de
esta presunción l egal irrebatible se
considera una exigencia básica del sistema de la publicidad registral. Su
efecto principal consiste en que el titular registral quedará libre de
cualquier posible impugnación de terceros, cuya acción se verá en todo caso
rechazada[28].
Ello no excluye que puedan reclamarse indemnizaciones por enriquecimiento
injusto.
La restitución en
especie (auténtica) del inmueble al verdadero titular en arreglo con l as disposiciones sobre el enriquecimiento
injustificable o el restablecimiento a la situación anterior según el artículo
297 del Código Civil es posible, siguiente demanda (petición) del verdadero
titular, solamente en el caso de que no se haya
tenido lugar sucesión particular a título oneroso e inscripción de ella
en el libro registral. El cumplimiento de eventual obligación de restitución
auténtica se hace con contracto entre el obligado y el titular (beneficiario) y
anotación de este contracto en el libro registral (artículo 7 par. 2 e & f
de la Ley 2664/1998). Esta anotación no constituye rectificación de la primera
inscripción, sino inscripción posterior, en el sentido de los artículos 12 y 13
de la Ley 2664/1995.
Hay siempre la
eventualidad de que el primer inscrito no esté el verdadero beneficiario del
derecho inscrito de dominio. En el caso de que esta primera inscripción se
vuelva definitiva, se establece adquisición de dominio en modo original.
Está señalado que, de un l ado el procedimiento que precede la inscripción
primera de los derechos inscribibles sobre inmuebles, el establecimiento de
acción de rectificación de esta primera inscripción y las consecuencias que
tenga el hecho de que se vuelva esta primera inscripción definitiva y, del otro
lado la posibilidad de ejercicio de acción de enriquecimiento injustificable o
de indemnización en combinación con l a,
excepcionalmente, restitución autentica del inmueble al verdadero titular,
hagan muy difícil la adquisición de dominio del inmueble, en modo original, del
inexactamente inscrito como titular. Se sostiene además que las disposiciones
que establecen l a presunción l egal irrebatible de las primeras inscripciones,
vueltas definitivas, y por consiguiente la pérdida eventual de la propiedad del
beneficiario por el inexactamente inscrito como titular, no estén
inconstitucionales (artículos 17 y 20 de la Constitución – el primero garantiza
la protección de la propiedad y el segundo garantiza el derecho de recurso
(audiencia) ante los tribunales) ni contrarias a la Convención Europea de los
Derechos Humanos (artículo 6 par. 1, en combinación con el artículo 28 de la
Constitución Helénica, que prevé la prioridad de las disposiciones de una
Convención Internacional ratificada por el estado, ante las disposiciones de
las leyes nacionales)[29].
2. Los inmuebles de propietario
desconocido
El artículo 9, párr.
2º, de la Ley 2664/1998 dispone que “los inmuebles que no estén inscritos a
favor de persona determinada y figuren en el Registro como pertenecientes a
persona desconocida, pasarán al dominio del Estado Helénico...”.
Es muy posible que, a
lo largo del procedimiento de ordenación por fincas, nadie solicite, respecto
de ciertos inmuebles, la inscripción registral de su dominio. Las razones de
que esto suceda por esto pueden ser múltiples; por ejemplo, que el propietario
haya desaparecido, o que esté incapacitado, o que su domicilio permanente esté
en el extranjero y que no esté informado sobre la obligación de declaración de
su derecho, etc.
El transcurso del plazo
fijado para el ejercicio de la acción de rectificación de la primera
inscripción (artículo 6 par. 2 de la Ley 2664/1998), podrá determinar, en
algunos casos, pérdidas de propiedad. No se tratará, en sentido estricto, de inmuebles
“sin dueño” en el sentido de la ley (artículo 972 del Código Civil) o
abandonadas (artículo 34 de la Ley 1539/1938). El legislador considera que las
pérdidas de propiedad a causa de una omisión de declaración deben reducirse
todo lo posible[30].
Si los documentos
aportados no acreditan suficientemente el dominio u otro derecho real, el
inmueble se inscribirá en el Registro como perteneciente a “propietario
desconocido” y, cuando la inscripción se vuelva definitiva -transcurrido el
plazo fijado por el artículo 6 de la Ley 2664/1998-, pasará al dominio del
Estado, es decir, regirá la presunción l egal
irrebatible de titularidad a favor del Estado.
Del párrafo 2º del
artículo 9 se desprende que la regla de atribución al Estado de los bienes de
propietario desconocido no se aplica en todos los casos en que, durante el
periodo de ordenación por fincas, falta la declaración de un titular. En muchos
casos de que no se ha presentado declaración de propiedad de un inmueble, es
posible, no obstante, que exista certidumbre sobre el propietario, porque de
los documentos aportados resulta así. Se podrían señalar algunos ejemplos[31]:
Cuando, el caso de
condominio de un inmueble, solicita la inscripción de su cuota solamente un de
los propietarios. No cabe duda, en este caso, que existen otras titularidades
sobre el inmueble, aunque estas no hayan sido declaradas.
Cuando el propietario
de un inmueble hipotecado no declara su derecho, pero el acreedor hipotecario
aporta su título de constitución de hipoteca en el que consta el titular del
dominio. Es evidente que en este caso tampoco cabe ninguna duda sobre la
identidad del propietario.
En estos casos y en
otros análogos, es evidente que los inmuebles no deben considerarse de
propietario desconocido, y por consiguiente atribuir su dominio del Estado. Una
solución distinta podría considerarse como contraria a los principios del
Estado de Derecho, así como al principio de seguridad jurídica consagrado por
la Constitución (artículos 17 y 20) y por la Convención Europea de los Derechos
Humanos (artículo 6 par. 1) y su Primer Protocolo Adicional (artículo 1).
3. La usucapión y el Registro
La importancia de la usucapión es
diferente en l as dos fases que
venimos examinando, la fase de inmatriculación de fincas y la fase de plena
operatividad del nuevo sistema registral.
En l a
primera fase, la usucapión constituye un modo de adquisición del dominio
(artículo 1045 del Código Civil) que no puede desconocerse.
En l a
fase de operatividad plena del sistema de Registro de la Propiedad, la
usucapión tiene menor importancia. En l a
Exposición de Motivos de la Ley se dice que “la
importancia de la usucapión ordinaria será limitada en
l as regiones en l as
cuales el sistema del Registro de la Propiedad comience a aplicarse, puesto que
el tercero de buena fe que confía en l a
inscripción registral adquiere inmediatamente el dominio (como sucede en el
caso de los muebles, con arreglo al artículo 1036 del Código Civil), sin que se
necesite esperar que trascurra cualquier plazo, como sucede en el caso de la
usucapión ordinaria. En concreto, el apartado 2 del artículo 13 contempla dos
funciones de la usucapión. La primera se refiere a la adquisición de dominio
mediante usucapión (se tratará habitualmente, no de usucapión ordinaria, sino
la de usucapión extraordinaria que regula el artículo 1045 del Código Civil),
que hará que se convierta en inexacta una inscripción inicialmente exacta. Toda
inscripción se presume exacta en tanto no quede desvirtuada por una sentencia
firme, y en este caso, hasta que una sentencia firme declare la adquisición del
usucapiente, que habrá de acceder a los libros registrales”.
Esta primera función de la usucapión
se prevé en el artículo 13, párr. 2 c de la Ley 2.664/1998. La segunda función
de la usucapión se prevé en el artículo 13, párr. 2º g, según cual la
inscripción en l os libros del
Registro de la Propiedad constituye “título en el sentido de los artículos
1.041 y 1.043 del Código Civil”. En este caso se trata de la usucapión
ordinaria, que eventualmente concurra en l a
persona de quien, de manera inexacta, figure inscrito en
l a hoja registral como titular[32]. Esta
usucapión ordinaria secundum tabulas conduce a produce la adquisición del
derecho -dominio u otro derecho real susceptible de usucapión- por el
inexactamente inscrito como titular y, como resultado, subsana el defecto de la
inscripción[33].
La importancia jurídica de la
usucapión se ha visto acrecentada con l a
instauración del nuevo sistema registral, si se compara con l os anteriores libros de transcripciones e
hipotecas: La inscripción en el Registro de la Propiedad vale ahora como título
para la usucapión ordinaria. La transcripción constituía solamente una de las
circunstancias que debían concurrir para que se admitiera la existencia de un título presunto[34].
VI. LA PUBLICIDAD DE LOS DATOS
REGISTRALES
1. Derecho de información
Quien pueda invocar un interés
legítimo tiene derecho a acceder a los datos sobre las fincas que consten l os libros registrales. Sin embargo, este derecho
puede ejercitarse solamente a través de personas a quienes esté permitido el
acceso directo a los datos registrales. Estas personas son
l os miembros del Consejo Jurídico del Estado, los abogados,
los notarios, los Jueces y personal de los Juzgados, los ingenieros topógrafos,
los arquitectos y otros profesionales relacionados con
l a planimetría y la construcción.
El ejercicio del derecho de
información por las personas a las que esté permitido el acceso directo a los
datos registrales, puede hacerse tanto de manera directa, en l a propia Oficina Registral, como a través de
conexión informática.
La información de los datos
inscritos puede obtenerse por dos vías: copias o extractos de los asientos
registrales.
Las Oficinas Registrales tienen l a obligación de dar copias y extractos no sólo de
las hojas registrales, sino también de los planos parcelarios y, en general, de
todo dato sobre las fincas que conste en l as
Oficinas. La tasa que ha de satisfacerse por la publicidad formal se fija por
Orden conjunta de los Ministros de Asuntos Económicos, de Justicia y Medio
Ambiente y de Obras Públicas, atendiendo al informe del Organismo del Registro
de la Propiedad y las Cartografías de Grecia.
En caso de negativa a permitir el acceso
a los datos registrales, cabe interponer recurso ante el Juez Registral, en
procedimiento de jurisdicción voluntaria, según se desprende de la párr. 5º del
artículo 791 del Código de Procedimiento Civil[35].
2. Los datos de carácter personal
El artículo 21 de la Ley 2.664/1998
dispone que el acceso al contenido del Registro está sujeto a las restricciones
de la Ley 2472/1997 que lleva por título “Protección de la persona frente a la
elaboración de datas de carácter personal”. Sin embargo, el artículo 21 no
determina exactamente, ni la amplitud de la restricción, ni la existencia
eventual de excepciones.
Las obligaciones básicas que derivan
de la citada Ley son, de un l ado la
obligación de notificar a la Autoridad de protección de los datos de carácter
personal la constitución de archivos, y en general, la elaboración de datos
personales en forma de archivos -en esos supuestos entraría, pues, el Registro
de la Propiedad-, y del otro lado la obligación de informar a los ciudadanos
sobre la elaboración de dichos archivos y sus derechos en relación con ella.
Una Orden Ministerial común, que se prevé en el artículo 21 de la Ley
2.664/1998, determinará el modo, las condiciones y las personas que podrán
ejercitar el derecho de acceso a los datos del Registro de la Propiedad, así
que las personas que tendrán el derecho de investigación, en l a propia Oficina, de los asientos registrales,
así como el acceso informático a sus datos.
Habrá de esperarse, por tanto, a la Orden
conjunta para conocer los límites que se impongan a la consulta del Registro.
Será necesario contrapesar dos derechos en conflicto: el derecho del tercero de
acceso a los datos del Registro y en general de la libertad de información y el
derecho del titular a mantener una cierta reserva en relación con datos que
podríamos llamar sensibles o privados. En caso de impugnación de la decisión
del Encargado del Registro a facilitar la información de ciertos datos, será la
Autoridad de protección de datos de carácter personal quien resolverá en primer
lugar, y su decisión será revisable por los tribunales[36].
Puesto que el Registro de la Propiedad sirve fines de
desarrollo estatal también (principio del Registro de la Propiedad abierto), se
puede, si concurren l os presupuestos
legítimos, proporcionar a terceros también (entidades públicas o privadas) los
elementos y las informaciones aquellas que no conciernan su sujeto (por ejemplo
aerofotos, mapas y datos estadísticos sin definición del sujeto de la
información) y por eso no caigan en el ámbito de aplicación de la Ley 2472/1997.
BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA
BEYS, K., “El proyecto de Ley del Registro Nacional de la Propiedad y
la ley sobre el procedimiento de inmatriculación en l os
libros registrales”, Dike 28 (1997) 27.
DELIGIANNIS, I., “Reflexiones sobre las inscripciones y el valor
probatorio del Registro de la Propiedad que se proyecta introducir en Grecia”, Nomiko
Vima 41 (1993) 1.
DIATSIDIS, M., “Temas sobre Registro Nacional de la Propiedad. La
presunción irrebatible y su constitucionalidad”, Armenopoulos 2000, 476.
DONATOS, G., La contribución del Registro en
l a información estadística, Atenas 1979.
-“Desarrollo periférico e información estadística”, en: Contribución
de la Estadística al Desarrollo de la periferia, Ioannina 2002, 23.
DORIS, F., “El Registro Nacional de la Propiedad. Aspectos legales”, Armenopoulos
49 (1995) 1564.
-“Las
opciones de política legislativa en el proyecto de ley para la implantación del
Registro Nacional de la Propiedad”, en El
Registro de la Propiedad, Atenas–Komotini 2001, 27.
DRAKIDIS, F., “Reglamento Registral de Rodas”, Nomiko Vima 33
(1985) 1688.
GAZIS, A. “El Registro de la Propiedad y los libros registrales”, Nomiko
Vima 40 (1992) 1170.
GEORGAKOPOULOS, L., “El problema del Registro de la Propiedad”, Nomiko
Vima 39 (1991) 1169.
HOROMIDIS, K., “El Registro Nacional
de la Propiedad. El control de legalidad de los títulos aportados”, en El
Registro de la Propiedad, Atenas – Komotini 2001, 67.
KARÍMPALI-TSÍPTSIOU, G., “La presunción de exactitud de las
inscripciones registrales y la fe pública (artículo 13 de la Ley 2664/1998)”, Helliniki
Dikaiosini 40 (1999) 1480.
KITSARAS, L., “Reflexiones sobre el derecho de acceso a los datos
custodiados en el Registro de la Propiedad”, Chronika Idiotikou Dikaiou
2002, 374.
KOTOULAS, I., “La ordenación por fincas como presupuesto para la
creación de Registro de la Propiedad, ante la multitud de problemas legales y
de organización que se suscitan”, Armenopoulos 55 (2001) 631.
-
“La posición del Instituto de
Notariado Griego ante el Registro de la Propiedad”, Armenopoulos 56
(2002) 813.
-
KOUSOULAS, H., El Derecho del
Registro de la Propiedad, Atenas-Thesaloniki 2001.
-“La protección de la
Fe Pública”, en El Registro de la Propiedad, Atenas-Komotini 2001, 112.
MATTHEOU, P.I., El Registro Nacional de la Propiedad.
Aspectos Jurídicos, Atenas-Komotini
2000.
PANTAZOPOULOS, S., “La transición del sistema de los libros de
transcripciones al sistema del Registro de la Propiedad”, en El Registro de
la Propiedad, Atenas-Komotini 2001, 41.
PAPASTERIOU, D., “El principio de legalidad en el Registro Nacional de
la Propiedad”, Helliniki Dikaiosini, 40 (1999) 1469.
SALAMASTRAKIS, D., “Análisis del Proyecto de Ley sobre el Registro
Nacional de la Propiedad”, en El Registro de la Propiedad,
Atenas-Komotini 2001, 123.
SONTIS, I., “La protección de los terceros en el sistema vigente en
Dodekaneso del Libro Registral” , Nomiko Vima 18 (1970) 263.
-“La fe
pública en el sistema vigente en el Dodekaneso del libro registral”, Nomiko
Vima 20 (1972) 1385.
TSOLAKIDIS, Z., “Anulación de negocio jurídico inmobiliario y
protección de los terceros según el sistema de trascripciones y según el
Registro Nacional de la Propiedad”, Atenas-Komotini 2003.
VARVARESOS, A. I., La
institución de los libros registrales y su implantación en Grecia, 1940.
[15] Las autoridades administrativas competentes tienen l a obligación de notificar sin demora
(inmediatamente) a la oficina registral propia, cada acta de contenido regulatorio
que traiga (cause) un cambio de la utilización de la tierra y de las
condiciones y limitaciones de construcción de los inmuebles, independientemente
de la publicidad que las disposiciones vigentes prevean.
[16] K. Horomidis, in: El Registro de la Propiedad, 108-109; D.
Papasteriou, Helliniki Dikaiosini 40 (1999) 1473-1478.
[17] D. Salamastrakis, in: El Registro de la
Propiedad 63, señala que no es correcto decir que la ley “impone” la
inscripción. La ley define los derechos y los actas inscribibles, pero, por
ejemplo, la anotación de la acción declaratoria (que no se incluye en l os actas “inscribibles”) es un derecho del
demandante.
[18] Está señalado que lo que se hará en el régimen del Registro de la
Propiedad y que no se hace en el régimen
que rige hasta hoy, es el control sobre si concurran
l os requisitos establecidos por la Ley para que se sobrevengan l as consecuencias (los efectos) legales de la
inscripción así como si la persona que enajene o que se cargue esté en realidad
beneficiario, propietario, etc. Al revés, en el sistema de trascripciones que
rige hasta hoy, el acta se transcribe y se registra de acuerdo con l a declaración de los contratantes, sin
investigación de fondo sobre si la consecuencia propuesta se sobrevenga, es
decir sobre si el ciudadano es realmente propietario del inmueble, o si se
pueda adquirir derecho de hipoteca, o si el inmueble hipotecado estaba
secuestrado (embargado), etc, vid. K. Horomidis, in: El
Registro de la Propiedad, 109.
[19] Esta presunción, como además cada presunción
l egal rebatible, se integra en el mecanismo probatorio
indirecto, como regla de la carga de prueba. Esto significa que establece una
obligación de prueba principal para la parte que se oponga a la conclusión de
la ley, mientras que alivia la parte, a favor de quien opera la presunción, de
la carga de prueba. Sin embargo, no dispensa completamente este último, puesto
que él se carga de la prueba directa de la base de la presunción l egal, vid. G.
Karímpali-Tsíptsiou, Helliniki
Dikaiosini 1999, 1484.
[20] Al revés, en el caso de impugnación de las inscripciones primeras
mediante acción específica, se fija un plazo dentro del cual debe ejercitarse
esta acción.
[21] Ineluctablemente, la garantía del tráfico jurídico se contrapone a la
distribución rápida de justicia, vid. G. Karímpali-Tsíptsiou, Helliniki
Dikaiosini 40 (1999) 1483-1484.
[22] I. Deligianni, Nomiko
Vima 41 (1993) 20; G. Karímpali-Tsíptsiou, Helliniki Dikaiosini
40 (1999) 1484.
[24] Cuando el adquirente negocia a través de un representante, la buena
fe se apreciará en l a persona del
representante (artículo 214 CC) – con l a
reserva del artículo 215.
[25] La Ley no señala el momento crucial en el cual deba concurrirse el
elemento de la buena fe.
[26] G. Karímpali-Tsíptsiou, Helliniki Dikaiosini 40 (1999) 1485, cree que la buena fe del
adquirente ampara también l a
ausencia del poder de transmitir por el titular transmitente.
[27] Está señalado que en cuanto a estos plazos particulares, habrá
problemas de prueba, p.ej. del domicilio y del trabajo permanente de los
griegos en el extranjero, o de su establecimiento definitivo en Grecia dentro
de los dos últimos años del plazo fijado. La resolución de estos problemas se
considera como muy importante para jugar si el ejercicio de la demanda haya
tenido lugar dentro del plazo fijado por la Ley, vid. S. Pantazopoulos, in:
El Registro de la Propiedad, 51.
[32] Análoga de la definida en el Código Civil alemán como Buchersitzung
o Tabularersitzung (§900 I), y de la definida en el Código Civil suizo
como ordentliche Ersitzung o prescription ordinaire (artículo
6610).
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου